購房政策宣傳系列（二）——住宅小區(qū)共用部位及共用設施設備自然損壞后如何使用房屋維修資金
時間：2016-02-04 09:44:54 點擊數：4343
隨著我國城市住房制度改革的不斷深化和完善，房屋的質量和居住安全越來越受到人們關注。我國住宅類型絕大多數屬于群體式，且多以住宅小區(qū)的方式進行綜合開發(fā)建設，住宅單體間存在共用部位，單幢樓或小區(qū)內有共用設施設備。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常直接關系到相鄰住宅、整幢樓、整個小區(qū)的正常使用和安全，關系到全體業(yè)主的共同利益和社會公共利益，因此，維修資金制度的建立和資金的合理使用顯得尤為重要。
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
國家《物權法》對于房屋維修資金使用的規(guī)定
國家物權法對于維修資金使用有著明確的規(guī)定，為維修資金使用提供了法律依據。按照《中華人民共和國物權法》“第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意”的規(guī)定，要使用維修資金必須征得“雙2/3”業(yè)主同意。
我市房屋維修資金使用的程序
我市房屋維修資金使用的具體程序：
1、授權委托：業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、房屋管理單位（以下簡稱申請單位）受業(yè)主委托，向市房屋維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）提交書面申請。
2、制定方案并業(yè)主確認：申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主確認通過改造方案。申請單位將《業(yè)主委托代辦申請維修資金征求意見表》、《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書面表決證明》在小區(qū)進行公示，公示期為七天，公示期間業(yè)主若有異議的，向管理中心投訴。
3、現(xiàn)場查看：管理中心工作人員到小區(qū)現(xiàn)場查看并留取影像資料；
4、申請列支：申請單位持相關材料向管理中心申請列支。
5、使用款首次撥付：市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款（工程預算金額的70%）至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。
6、組織實施：申請單位或者相關業(yè)主組織實施維修和更新、改造方案。
7、竣工驗收:工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》。
8、使用款尾款撥付:申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并將《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區(qū)進行公示，公示期為七天，公示期滿若業(yè)主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理申請工程尾款手續(xù)，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。
我市維修資金使用過程中遇到的問題
在實際工作中，維修方案要想取得“雙2/3”業(yè)主同意并不容易，特別是那些住戶較多的小區(qū)，業(yè)主作息時間不固定，房屋出租等情況，物業(yè)公司要一家一家上門征集簽名。而且往往還得先解釋一番以取得對方的支持。
另外在現(xiàn)實中，很多本應該使用維修資金進行維修的項目根本無法滿足申請條件，只能放棄。比如較為普遍的樓頂滲水現(xiàn)象，在簽字時候除了頂樓業(yè)主迫切希望整修屋面外，其他樓層住戶由于并未直接受到影響，大多不同意使用維修資金；電梯維修也是一樣，樓層較低的住戶由于平時不太使用電梯，也不愿意把維修資金用于維修電梯，在一部分業(yè)主出于自身利益考慮不愿支持的情況下，使得維修資金使用方案很難通過。
隨著房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用設施設備逐年老化容易出現(xiàn)緊急情況（如電梯故障等）。在突發(fā)緊急情況時，如按照常規(guī)程序申請維修資金，“雙2/3”業(yè)主簽字環(huán)節(jié)將耗費大量時間，導致共用部位、共用設施設備不能得到及時維修，嚴重影響業(yè)主的正常生活秩序，甚至引發(fā)安全事故。
建立應急使用程序化解使用難題
我市房屋維修資金的突出問題主要集中在“使用難”上，這也是全國維修資金管理中的難點問題。為了切實解決維修資金使用難問題，方便小區(qū)使用維修資金，確保業(yè)主的居住安全，西安市房屋維修資金管理中心多次組織廣大群眾和服務對象召開了專題座談會，對于廣大業(yè)主和服務對象提出的好建議進行系統(tǒng)的歸納總結，針對項目小區(qū)的突發(fā)問題，專門向北京、天津等兄弟城市進行了調研。
為有效解決我市項目小區(qū)內出現(xiàn)危及房屋安全等緊急情況時面臨的維修問題，提升房屋維修資金的應急保障功能，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》相關規(guī)定，結合本市實際，制定了《西安市房屋維修資金應急使用程序》。
維修資金應急使用適用的范圍：1、屋面、外墻防水損壞造成嚴重滲漏的；2、樓體單側外墻飾面1/5以上面積有脫落危險的；3、電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的； 4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的；5、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；6、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的。
維修資金應急使用適用于以下兩類維修資金交存情況的小區(qū)：1、維修資金列支范圍內的業(yè)主已全部交存維修資金；2、維修資金列支范圍內雖存在部分業(yè)主未交存維修資金，但這部分業(yè)主愿意承擔維修工程費用。
維修資金應急使用制度的建立，開啟了我市維修資金使用的全新模式，是化解緊急情況時業(yè)主簽字難、維修資金申請周期長等問題的有效途徑，保障了房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生緊急情況時能夠得到及時維修，切實解決業(yè)主的實際困難。
加強管理完善維修資金使用制度
在今后的工作中，將進一步加強管理，完善維修資金使用制度：一是對我市維修資金使用程序進行簡化、完善。二是嚴格使用小區(qū)的上報資料審查及使用審批。重點加強使用項目小區(qū)查看和公示現(xiàn)場查看工作，實行使用首款撥付、尾款撥付公示制度。三是引入工程審價中介機構，參與監(jiān)督維修資金使用。工程造價必須由有資質的審價機構進行審核，增加了維修資金使用的透明度，同時加大了對審價中介機構的管理力度，建立考核機制。在今后的工作中不斷改進工作作風，積極探尋解決維修資金工作中突出問題的新思路、新方法，為我市維修資金事業(yè)良好發(fā)展做出應有貢獻。
來源：公眾號“西安房管”
住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
國家《物權法》對于房屋維修資金使用的規(guī)定
國家物權法對于維修資金使用有著明確的規(guī)定，為維修資金使用提供了法律依據。按照《中華人民共和國物權法》“第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意”的規(guī)定，要使用維修資金必須征得“雙2/3”業(yè)主同意。
我市房屋維修資金使用的程序
我市房屋維修資金使用的具體程序：
1、授權委托：業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、房屋管理單位（以下簡稱申請單位）受業(yè)主委托，向市房屋維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）提交書面申請。
2、制定方案并業(yè)主確認：申請單位制定《維修和更新、改造方案》，經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主確認通過改造方案。申請單位將《業(yè)主委托代辦申請維修資金征求意見表》、《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主書面表決證明》在小區(qū)進行公示，公示期為七天，公示期間業(yè)主若有異議的，向管理中心投訴。
3、現(xiàn)場查看：管理中心工作人員到小區(qū)現(xiàn)場查看并留取影像資料；
4、申請列支：申請單位持相關材料向管理中心申請列支。
5、使用款首次撥付：市住房保障和房屋管理局核準后，撥付工程款（工程預算金額的70%）至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”，“使用賬戶”賬戶內資金只能劃轉至施工單位。
6、組織實施：申請單位或者相關業(yè)主組織實施維修和更新、改造方案。
7、竣工驗收:工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、施工單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收單》。
8、使用款尾款撥付:申請單位根據工程結算費用填寫《維修和更新、改造工程結算費用分攤清冊》，并將《分攤清冊》和《維修和更新、改造工程竣工驗收單》在小區(qū)進行公示，公示期為七天，公示期滿若業(yè)主無異議，申請單位持相關材料到管理中心辦理申請工程尾款手續(xù)，市住房保障和房屋管理局核準后，將工程尾款撥付至申請單位在專戶銀行開立的“使用賬戶”。
我市維修資金使用過程中遇到的問題
在實際工作中，維修方案要想取得“雙2/3”業(yè)主同意并不容易，特別是那些住戶較多的小區(qū)，業(yè)主作息時間不固定，房屋出租等情況，物業(yè)公司要一家一家上門征集簽名。而且往往還得先解釋一番以取得對方的支持。
另外在現(xiàn)實中，很多本應該使用維修資金進行維修的項目根本無法滿足申請條件，只能放棄。比如較為普遍的樓頂滲水現(xiàn)象，在簽字時候除了頂樓業(yè)主迫切希望整修屋面外，其他樓層住戶由于并未直接受到影響，大多不同意使用維修資金；電梯維修也是一樣，樓層較低的住戶由于平時不太使用電梯，也不愿意把維修資金用于維修電梯，在一部分業(yè)主出于自身利益考慮不愿支持的情況下，使得維修資金使用方案很難通過。
隨著房屋使用年限的增加，房屋共用部位、共用設施設備逐年老化容易出現(xiàn)緊急情況（如電梯故障等）。在突發(fā)緊急情況時，如按照常規(guī)程序申請維修資金，“雙2/3”業(yè)主簽字環(huán)節(jié)將耗費大量時間，導致共用部位、共用設施設備不能得到及時維修，嚴重影響業(yè)主的正常生活秩序，甚至引發(fā)安全事故。
建立應急使用程序化解使用難題
我市房屋維修資金的突出問題主要集中在“使用難”上，這也是全國維修資金管理中的難點問題。為了切實解決維修資金使用難問題，方便小區(qū)使用維修資金，確保業(yè)主的居住安全，西安市房屋維修資金管理中心多次組織廣大群眾和服務對象召開了專題座談會，對于廣大業(yè)主和服務對象提出的好建議進行系統(tǒng)的歸納總結，針對項目小區(qū)的突發(fā)問題，專門向北京、天津等兄弟城市進行了調研。
為有效解決我市項目小區(qū)內出現(xiàn)危及房屋安全等緊急情況時面臨的維修問題，提升房屋維修資金的應急保障功能，根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》相關規(guī)定，結合本市實際，制定了《西安市房屋維修資金應急使用程序》。
維修資金應急使用適用的范圍：1、屋面、外墻防水損壞造成嚴重滲漏的；2、樓體單側外墻飾面1/5以上面積有脫落危險的；3、電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的； 4、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的；5、高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；6、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的。
維修資金應急使用適用于以下兩類維修資金交存情況的小區(qū)：1、維修資金列支范圍內的業(yè)主已全部交存維修資金；2、維修資金列支范圍內雖存在部分業(yè)主未交存維修資金，但這部分業(yè)主愿意承擔維修工程費用。
維修資金應急使用制度的建立，開啟了我市維修資金使用的全新模式，是化解緊急情況時業(yè)主簽字難、維修資金申請周期長等問題的有效途徑，保障了房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生緊急情況時能夠得到及時維修，切實解決業(yè)主的實際困難。
加強管理完善維修資金使用制度
在今后的工作中，將進一步加強管理，完善維修資金使用制度：一是對我市維修資金使用程序進行簡化、完善。二是嚴格使用小區(qū)的上報資料審查及使用審批。重點加強使用項目小區(qū)查看和公示現(xiàn)場查看工作，實行使用首款撥付、尾款撥付公示制度。三是引入工程審價中介機構，參與監(jiān)督維修資金使用。工程造價必須由有資質的審價機構進行審核，增加了維修資金使用的透明度，同時加大了對審價中介機構的管理力度，建立考核機制。在今后的工作中不斷改進工作作風，積極探尋解決維修資金工作中突出問題的新思路、新方法，為我市維修資金事業(yè)良好發(fā)展做出應有貢獻。
來源：公眾號“西安房管”
